[导读]10月份“郑房指数”发布，郑州市区商住房销量“腰斩”，均价10453元/平方米。业内人士称商住房成交量下滑，并不意味着市场真正“遇冷”，目前市场存在观望情绪，房价短时间内波动不大。

河南经济观察网讯：随着10月初郑州楼市限购限贷政策的出台，10月份郑州市区商品住宅卖了10665套，环比大跌55.39%，跌回8个月之前的销量；房价也在连涨5个月之后在10月份首次下跌。

10月份市区住宅销量大跌55.39%

11月9日，市住房保障和房地产管理局公布10月份市区房地产销售数据显示，10月份郑州市区商品住宅卖了114.80万平方米，比9月份下跌54.89%；卖了10665套，比9月份少卖13240套，环比下跌55.39%。

从今年春节后的市场来看，3月份之后郑州市区商住房月销量虽有波动，但总体一直节节攀升。10月份销量比3月份减少275套，创出8个月新低。

市区房价6个月首跌

不仅是销量大跌，房价疯涨的势头6个月来也首次扭转。数据显示，10月份郑州市区商品住宅销售均价为每平方米10453元，比9月份下跌85元。这是今年5月份以来郑州市区房价首次下跌。

对此，业内人士分析认为，虽然10月份房价比9月份微跌，但仍然在10000元以上，也是连续3个月郑州市区房价维持在万元以上。考虑到开发商楼盘销售与房管局网签备案的时间差，短期郑州房价仍有上涨的惯性，向下调整的空间短期仍然不大。

市区商住房去化周期降至2.87个月

不过，虽然10月份市区商品住宅销售量价齐跌，但因库存量仍在走低，市场供应仍然紧张。根据郑州市住房保障和房地产管理局发布的数据，10月份市区商品住宅投放量为105.86万平方米，销售量为114.8万平方米。

截至10月末，郑州市区商品住宅待售面积下降至415.47万平方米，如果按照今年前10个月的平均月销量144.642万平方米测算，库存房源只需2.87个月即能消化完。

10月份市级公积金贷款金额创4个月最大跌幅

调控政策除了影响商住房销售量价变化，10月份郑州市级住房公积金贷款也创下4个月来的最大跌幅。

根据11月8日郑州住房公积金管理中心发布的10月份数据，当月郑州市级发放个人住房贷款67651万元，较9月减少12726万元，环比下降16%，是7月份以来的最大月环比跌幅，共有1682户职工使用市级公积金贷款，支持住房面积15.99万平方米。

调查：房价没有明显松动，观望人群增加

最近几日，郑报融媒记者随机调查了市区西郊、南郊的一些楼盘。

在一些售楼部，记者发现看房的人明显少了，买房犹豫的人开始增加，大街上发楼盘销售广告的人又增加了，卖房电话开始增加了。

在中原路西四环外的一处楼盘，置业顾问表示，均价在12000元左右。在冉屯东路西站路附近的一处楼盘，销售均价在14000元左右，来这里看房的市民马先生表示，由于手上资金有限，上半年还能付起首付，但因为犹豫没及时买房，结果7月份之后房价连续大涨，现在首付款也付不起了，如今郑州市区开始限购限贷了，就想着多转几个楼盘看看房价往下降没。

在冉屯东路五龙口南路的一处楼盘，置业顾问表示，销售均价在15000元左右。几个楼盘的置业顾问向记者表示，虽然10月份房价没有像前几个月那样大涨，但是也没有下跌，仍然维持9月份以来的房价水平。

与此同时，趁着郑州市区限购政策出台，荥阳、中牟、新郑等周边区域房地产市场明显活跃起来。

近日，郑报融媒记者在荥阳西郊郑上路的一个大盘探访，碰上了市民郑先生。郑先生称他已在郑州市区有两套房，最近看到市区房价不断上涨，一直想出手再买一套，不巧碰上10月份郑州市区出台限购政策，就在荥阳各个楼盘打探，看上了这个楼盘，“旁边有小河流过，小区绿化非常好，风景非常漂亮，现在是第一期开发，开发商肯定得用心做，非常适合养老，将来老了我就准备搬到这里住”。

郑先生说他来这个楼盘看过好几次了，最终定了一套140多平方米的三居室，同时还带了同事在这里买了两套。该楼盘置业顾问李小姐告诉记者，该楼盘位置较好，将来地铁10号线经过这里，“最近郑州市区来这里看房买房的人比较多，老板说最近还准备提价”

另据河南商报，

市场“遇冷”的背后

是观望情绪浓厚

部分业内人士认为，郑州市区商品住宅成交量的骤然下滑，并不意味着市场真正“遇冷”，而是和调控政策有关。其分析称，成交量是以网签备案数据为准的，但是，自从9月中旬出台“郑九条”后，相当一部分市场交易量赶在10月初出台的“限购”政策之前，在9月底突然集中网签。换句话说，部分本应属于10月份的“交易量”，“匀”给了9月，造成一种市场“遇冷”的假象。

与调控政策相关的另一个重要因素，是市场观望情绪仍然很浓厚。近日，河南商报记者在调查走访中发现，不论是售楼处的一手房，还是房屋中介挂牌的二手房，消费者的购房需求还在，但热情大减，观望情绪浓厚。

“在观望会不会有新的信贷政策出台，观望房价会有什么变动，何时会下行。”不少郑州房屋中介行业人士称，因为观望，住宅二手房的成交量也有所下滑，“前几个月挣的利润都贴到10月份了。”

克而瑞郑州公司分析师李晓兵曾表示，郑州房地产市场会“冷却”但不会“冷冻”。“双限”政策出台以后，主城区的项目影响明显，随着开发商、购房者甚至投资客陆续撤场，刚需的观望情绪滋长，市场出现明显的“冷却”和“回落”，预计四季度还会保持该状态。

但是，对于一些郑州非限购区域或不在限购范围内的项目房源，市场热度不减。郑州房地产实战专家、王牌智库首席专家上官同君认为，未来郑州房价走势，短时间内波动不大，长期走势，随着郑州城市大发展，房价依然会温和上涨。

另据大河报，

2016年是郑州房产市场非同寻常的一年。一方面，城中村拆迁，大量郑漂客面临买房；另一方面从年初二手房供不应求到房价飞快上涨。很多人还没反应过来，郑州房价已经涨到让很多刚需族望尘莫及。国庆节双限调控，才终于让房价得到一个平稳的机会。如今，新政“满月”郑州房价又是多少了？有降价吗？

看数据↓↓↓

十月份最后一周，郑州新建商品住宅成交金额35.16亿元，连续四周，郑州房价呈现下行趋势！

郑州商品住宅均价

10月第一周是12409元/㎡

10月第二周是11307元/㎡

10月第三周是11141元/㎡

10月第四周是11081元/㎡

不难发现，郑州10月份的房价发生了4连跌，从均价12409元/㎡到均价11081元/㎡，4周时间，均价直降1328元！

2016年10月郑州各区域房价版图

注：本文中房屋以90㎡，首套房首付3成为标准，月供额是基于等额本息、30年的还款方式进行计算；房价数据为10月份新建商品住宅成交均价。

从表中可以看，金水区、郑东新区、航空港区这三个区域均价有所下降，郑东新区和航空港区房价均下降了100多元；金水区降幅最大，金水区就比较给力了，一下降了700多块！

其主要原因是这些区域内在售房源少，信息量不足，而金水区在售8盘里就有2盘是公寓产品，拉低了均价。

惠济区、高新区、经济开发区等10区域均价上涨，但涨幅均不大。其中涨价最多的是惠济区，较9月上涨了647元，最少的是中原区，涨了65元。

由此可以看出，“双限”政策实施一个月后，楼市交易量明显下滑，但并未呈现出降价趋势，房价趋于稳定，郑州房地产市场逐步走向稳定健康发展。

得益于限购限贷政策的影响以及部分刚需外溢客户需求，南龙湖、荥阳、中牟等非限购区域也有不同程度地上涨。

郑东新区、金水区、航空港区三个区的房价下降了，对于关心房价的你们，看到这些是不是似乎看到一丢丢希望……是不是好开心？

BUT，总体看各区的房价还是一片上涨，而且，这只是均价！熟悉郑州房价的人都知道，实际的楼盘房价可能会高出均价很多！